2017. 1. 29-30: 공동주택개발 관련 두 만남과 생각 정리

가설계

<1월 29일 15:30-17:00>

HKD측과 다시 만나 지난 모임 이후 내가 궁금했던 것들과 다른 생각들에 대해 생각을 나눴다.

그러나, 내가 생각하고 갔던 아래의 11가지 이슈 중에서 덜 중요한 것들에 대해서는 비교적 만족할만한 답을 얻엇으나, ****로 표시한 중요하게 생각한 것들에 대해서는 오히려 만족할만한 답을 얻지 못했다.

***1) 애정을 갖고 살만한 "좋은"집 짓기

(연희동집은 지난 55년간 우리 사족이 살아온, 북한에 고향을 떠나 내려온 부모님께도 어렸을 때 자라다가 외국을 돌아다니다가 돌아온 애들에게도 "마음의 고향"이기 때문 sentimental value가 있음)

>>>(내가 얘기하는) 너무?! 특이한 집은 비싸고 건설하기도 관리하기 힘들 수도.

2) 오랜 시간이 지나도 변함이 없는 질리지 않는 "(밝은색) 벽돌 외관"

>>>처마가 넓은 개인집과 달리 처마가 거의 없는 일반적인 다세대건물에는 벽돌이 물을 많이 품어 건물 방수등에 하자 발생 우려; 

비용도 돌판 외장에 비해 조금 더 비쌈.

***3) 증여 후 5년 후와 그 전에 공사했을 때 (택지 평가 후) 양도차액이나 증여에 대해 큰 액수차이가 있는 지 세무사와 확인

>>>건설 후 양도 시 별 차이없음.

4) 4층은 건축주 전용?! 애들에게 등기이전이나 임대 가능성

5) 옥상정원과 작업공간, 썬룸 등

***6) 마음에 드는 설계를 선택 후, "상세설계"와 "건설사" 입찰 선호

>>>상세설계 특히 강남의 설계는 비교적 비싸고, 건설 시에 유도리가 적어서 오히려 건축주에게 불리할 소지도 있슴 (건설사 입장?!).

7) 마음에 드는 공동주택 검색, 찾기

***8) 건축주 단독사업의 장단점

>>>신착 PF인 경우 건설사와 같이 하는 것이 거의 기봅이며, 단독사업 시에는 은행에서 현재 전체 건설비용만큼 대출 힘듬.

9) "국민주택"규모로 인한 판매 후 취등록세 최소화

10) 현재 "가설계"에서 작은 방이 너무 작음 (화장실도 샤워룸 필요)

11) 보안장치 설치 사전 고려: 현관 카드키, 에레베타 키카드 운영, CCTV 배선 등

<1월 30일 17:30-20:00>

강사장님과의 저녁 및 커피 만남에서 정리된 사항

여러가지 좋은 얘기로 내가 마음에 걸려하던 문제들에 대해 거의 다 해결책이 제시됨.

내가 듣고 싶었던 얘기를 중심으로 기록, 강사장님은 강조하였으나 내가 기억 잘 못할 수도 잇슴.

***1) 현 택지로 공사비 담보대출 문제: 

신탁은 제2금융권이라 이자가 높으니, 피할 것; 

전체설계 후에 2단계의 단계별 건설로 문제 극복 가능

(자본이 풍부한 건설사에게 건물을 맡겨 담보대출없이? 프로젝트 진행하는 것도 가능)

***2) 현재 부동산불황:

현재는 부동산경기가 좋지 않은 시기, 다음 정권 정도에 정책적 부동산경기 활성화 때를 기다리는 것이 좋음

(친구들의 조언과 상황판단과 같음)

증여 5년이 될 때까지 설계 등 제반 준비를 마치고;

내년 봄 정도에 본격적으로 대출과 공사시작을 하면 좋겠슴

***3) 공정제어 문제: 

원래 생각처럼 두세 가설계 (계획설계) 후에 "상세설계"를 한 후에 "직영" (사업자등록, 법인 중 택일)으로 "현장소장"을 활용하는 것이 좋음; 

단계별로 돈을 지불하면 내가 원하는 부품, 재료, 설계변경 등에 너무 과다한 비용을 지불하지 않고 마음대로 통제할 수 있음

(반면 신탁 PF을 할 경우에 잘못되면 아주 힘들고, 일단 계약 후에는 "코꾐")

4) 1번과 같이 단계별로 개발할 경우:

나무나 사는 사람들에 특별히 이사하는 비용과 절차를 걱정할 필요없이 현재 집을 나두고 대문쪽 건물을 먼저 건설하고 나면, 

그 노우하우를 가지고 2단계에서는 지하차고쪽을 더 잘 지을 수도 있음

5) "고급 2베드룸" 지향:

근처에 대부분이 "원룸" 다가구주책 건물인 상황에서 기본적으로 좋은 방향임;

원룸보다 수준높은 내부와 기능, 외관등으로 신혼부부나 인근 교직원, 방문 외국인학자, 인근 병원의 인턴이나 간호원들을 대상으로 임대나 판매시장을 생각;

현재 가설계에서는 한층에 방이 4개까지 들어가면서 두번째방이 너무 작은 문제나 샤워룸이 없는 등의 문제를 극복해야만 함>>>한층에 방 2개나 3개가 적합할 듯;

6) 기타:

옥상에도 초기 주거 설계 가능;

큰길쪽 1층은 근린생활시설;

7) 참조 다세대주택:

http://5osa.com/entry/UTAA-Sugar-Lump

http://seonsdaddy.tistory.com/361

http://www.hankookilbo.com/v/58e1cfe7e2fb41e7b27c73f4264180d2