2017. 1. 17: 부동산 증여 5년 이후와 이내 매도 시 세금 (복사물)

부동산 증여받은 후 수용 등으로 5년 이내에 양도하는 경우 이월과세 배제함(선증여후 양도가 유리한 자문 내용)

납세자(거주자)가 배우자나 직계존비속에게서 부동산을 증여받은 후 5년 내 양도하면 양도가액에서 증여자의 당초 취득가를 취득원가로 하여 양도소득을 계산하지만, 공익사업인정고시 관련 증여이면 수증 당시의 법정평가액을 취득원가로 함(2011년부터) 1. 양도소득세신고 당사자(납세의무자)는 수증받은 소유자(거주자)임 2. 양도소득 계산방법은 ① 수증받은 후 5년이 지나서 양도하면 : ■ 양도소득 = 양도가액 - 수증일 현재 상속·증여세법상의 평가액(증여세 신고가액임) - 기타의 자본적 지출액 - 양도비용(공증비, 국민주택채권매각손실 등) - 취득관련 필요경비(공시지가의 3% 등) + 감가상각비 반영액 ② 수증받은 후 5년 이내에 양도하면 : ■ 양도소득 = 양도가액 - 증여자의 당초 취득 당시의 취득가(실거래가격 또는 환산가격) - 기타의 자본적 지출액 - 양도비용 - 취득관련필요경비 - 해당부동산 수증을 위해 납부한 증여세상당액 ■ 해당자 : ① 수증 후 5년 이내 양도한 배우자, ② 양도 당시는 이혼하여 배우자가 아니어도 증여자의 당초취득원가로 적용함(그러나, 사망으로 혼인관계가 소멸된 배우자인 경우는 5년 이내 양도해도 당초 취득원가가 아니고 수증시의 상속·증여 법정평가액을 차감함) ③ 직계존비속 관계인 경우(즉 부모자식, 조부모 손자인 경우 모두 해당됨) ③ 수증받은 후 5년 내 양도이어도 당초의 취득원가가 아니고, 수증 당시의 상속세·증여세법상의 법정 평가액을 취득원가로 공제하는 경우(2011년 1월 1일부터 적용) : 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내 증여받은 경우로써 공익사업 취득·보상 법률 등으로 협의 매수·수용된 경우는 예외임(이유 : 양도세 절세를 위해 의도된 경우가 아니고 공익사업 수용 등의 불가피한 양도이므로 배우자·직계존비속간 증여후 5년 내 양도라 하여도 사업인정고시일부터 2년 전까지만 증여받은 경우는 예외로 함) 일반적인 경우 수증자의 양도차익 = 3억 - 1억 = 2억 사업인정고시일 2년 내이면 양도차익 = 3억 - 2억 = 1억 ① 관련조문 ● 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ④ 거주자가 양도 일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시 일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. ◐ 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 2.「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 ② 개정내용 종 전 개 정 ○ 이월과세 적용요건 및 방법 적용요건 : 배우자*·직계존비속으로부터 증여받은 토지 등을 5년 이내 양도 * 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우도 포함 적용방법 : 증여자의 취득가액 적용하여 양도세 과세, 증여세는 필요경비에 산입 다음은 이월과세 적용 배제 - 양도 당시 증여자의 사망으로 배우자 관계가 솜려된 경우 - 증여받은* 후 수용 등으로 5년 이내에 양도하는 경우 * 사업인정 고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우에 한정 (좌 동) 3. 이상의 상황에서 직계존비속 간에 증여문제가 발생된 경우로서 증여 후 5년내 양도하여야 하는 경우라면 양도소득세는 양도가에서 당초의 취득가를 차감하여 계산하므로, ① 부동산을 아버지가 먼저 양도하고 나서 증여하는 경우나 ② 부동산을 자녀가 수증 받은 후 5년 내 양도하는 경우나 양도소득세는 거의 같게 계산된다. 그러나 부동산을 부모가 먼저 양도하여 양도소득세를 낸 후의 현금을 증여하면 증여세도 크게 발생되는 반면, 부동산을 자녀에게 증여한 후 양도하면 부동산 증여시 공시지가 등으로 증여세를 납부한 후 수증자(자녀)가 부동산을 양도하고 증여세도 양도차익에서 차감하며 자녀가 최종 양도대금을 자기 소유권으로 보관하게 되므로 대부분의 경우 양도세와 증여세 부담을 일부 합법적으로 감소시킬 수 있는 결과가 된다. 따라서 연로한 부모자식간에 부동산 양도와 증여 문제가 한꺼번에 겹쳐서 임박하면 부동산을 먼저 자녀에게 증여한 후 나중에 양도하는 방법을 선택하는 것이 더 유리한 경우가 많다.