2017. 1. 14 (토): 연희동 공동주택 개발 제안과 평가

1. 14(토) 11:30

건설현장에서 Human KD 건설회사 <가설계> 토대 <제안 모임> 및 점심.

1) 프로젝트 형태: 택지 신탁 관리?!

(신탁회사가 담보 대출 및 단계별 감독 및 지불)

2) 개발 목적: 노후 자금 마련; 자식 (임시)거처 마련; 거처 및 택지의 유지

3) 제안 내용

현 주소지의 가용 건설 면적: A1평

현 주소지 평균 통용 가격/평: W1원 (18M원)

가설계 스펙 중 주거 전용 면적: A2평 (550평)

가설계 스펙 중 건설 면적: A3평 (주거공간 550평 + 지하주차장 A3a평 + 공용공간 A3b평)

건설 단가/평: W2원

총 건설비용: W3원 (기타 비용 W3a원 + 건축비 W3b원)

주택형태: 다세대주택 (2룸, 1룸, 근생시설)

기대 거주면적: A4평 (275평 = 총 주거공간 A2/2, 나머지 반은 건설회사 인수)

기대 수익: W4원 (700M원)

4층 일부 건축주 공간 25평

4층 일부 건축 직후 개축 A5평 포함

건축주 소유분 임대시 월 평균 기대 수익: W5원

건축기간: 4-6개월

봄건축 선호 (하자 극소화 vs 가을건축)

2017. 1. 15(일) 점심

친구 둘과 점심 약속, 위 제안에 대해 논의

5) 토지 매각 후, 세후 현금 (증여-2013. 4. 후 5년 이내와 5년 이후, 세무사에게 상의)

4) 매크로 재무(?)분석

(토지 환금가치 W6 (A1*W1) - 기대수익 W4) * 평균 은행금리 W6% + 기대 엑스트라 수익률 W7%) = (W5원 *12(월))/년

maximaize W7 > 0%

minimize 위험부담률 X1% < 100%

2017. 1. 16  오후

이메일 <제안서> 수령

구정 전에 결정?!

*** 중요: (세무사 문의 필요)

증여 후 5년이 지나지 않은 현 시점에서 사업을 시작하면 신탁회사에 땅이 들어가기 전 택지에 대한 지가의 평가가 실시될 것이고, 공시지가에 따라 납부한 증여세에 추가 납부하게 되는가???

*** 위의 문제점과 그냥 판매하는 경우의 세금을 생각하면, 2018. 4월 이후에 개발하는 것이 다양한 가능성을 가질 수 있고, 생각지도 못한 세금 폭탄을 맞을 가능성을 배제할 수 있다.