2017. 8. 18: 공동주택 건축에 대한 300만원짜리 상담

어제 오후 늦게 전화를 하고 세무사를 찾았다.

내년 정도 현재 서울집 자리에 <공동주택>을 짓는 데 관한 상담이었다.

이 분은 이미 내가 증여세를 내었을 때 두어번 거래한 적이 있는 분이다.

내가 궁금한 것은 노후를 위해서 어떻게 임대주택이나 신축해서 분양을 하는 것이 좋을까?

아니면 그냥 마음 편하게 토지를 전체를 매각해서 양도세를 내고 나머지 돈을 내 마음대로 사용하는 것이나 일부는 매각하고 나머지에는 신축해서 임대를 주고 일부는 거주지로 사용하는 것이 좋을까 등에 대해서 좀 더 깊이 있게 다양한 고려사항들을 알고 싶었다.

(1안) 증여받은 택지를 매각하는 경우: 

증여 후 5년 이상이 경과하지 않으면 증여시 증여세의 기준인 당시 <표준시가>가 인정되지 않는다.

따라서 훨씬 많은 증여세를 납부해야 한다.

그래서 토지를 매각한다면, 필히 증여 후 5년이 지나는 내년에 하는 것이 좋다.

그러나, 매각 시 양도 차액에 기반한 매우 높은 40%?의 양도소득세를 물어야 한다.

고로 아주 바람직하지 않다.

(2안) 증여받은 택지 위에 <공동주택>을 신축해서 분양하는 경우: 

복잡한 과정과 공동주택의 신축에 따른 위험부담에도 불구하고, 결국 많은 이득이 양도세금으로 나갈 수 밖에 없다.

(3안) 조세특례법에 따른 <준공공임대주택>^*을 신축하고 임대하는 경우: 

ㄱ. 여러가지 조건을 만족해야 하지만, 중요한 제약 중 하나가 (현실적으로는 문제가 전혀 되지 않는) 매년 임대 인상률을 5% 이하로 유지하는 것이다.

ㄴ. 사전에 구청에 <준공공임대주택> 사업자 등록을 해야 한다.

ㄷ. 세무소에 <임대사업자> 등록을 해야 한다.

ㄹ. 지어진 각 세대는 <국민주택> 규모 (17평/27평?) 이하의 조건을 만족해야 한다.

이렇게 몇가지 조건을 만족시킨 후에 임대사업을 하게 되면, (1) 보전등기 취득세가 100% 감면되고, 신축해서 임대한 10년 이후에 매각할 때는 신축주택 양도세가 100% 감면 된다고 한다.

따라서 이렇게 제(3안)을 택하는 것이 현재는 나의 최소 일상생활이 가능한 연금 피(?)지급 개인 재정 상황으로 봤을 때 제일 나은 노후 재정운영 방법으로 보인다.

게다가 위의 (3안)에 애들에 대한 증여를 혼합시킬 수 있다고 세무사는 구체적으로 아이디어를 줬다.

(3A안) 자식 증여를 포함한 (3안): 

신축을 하기 전에 자식들에게 택지를 일부 증여를 한다면, 내가 증여받은 표준시가에서 조금 늘어난 현재 2017년도의 표준시가로 증여세를 내면 되며, 이후 신축을 할 때 증여 때 기준액과 당시의 표준시가의 차액?에 한번 더 양도세를 내고, 신축할 때 나와 자식들이 공동개발을 하는 방식을 택하면 된다.

이후 건물 신축에 소요된 은행 융자금을 우선적으로 갚은 후에 투자된 택지의 지분에 따라서 예를 들어 아들과 딸에게 10%씩 증여를 했고 집을 10채 지었다면 자식들은 각각 신축된 세대를 한나씩 분양받고 등기하게 되는 것이다.

또한 주어진 재산에 일부를 이미 증여받았기 때문에 이후 상속 시에도 훨씬 작은 액수를 상속받으니 상속세도 많이 줄일 수가 있게 된다고 한다.

(4) 대출과 전세금에 관련한 고려사항: 

한가지 내가 걱정했던 사항은 건축을 하기 위한 자금으로 은행 대출을 생각하는데 일부 분양과 일부 임대는 분양을 통해서 건축자금 대출을 갚으려는 생각이었다.

세무사는 현재 전세금이 모든 경우에 개별적으로 다르지만 강북 일부 지역에서는 매매가에 근접할 정도이기 때문 대출받은 융자금을 전세금을 받아서 갚는 것은 큰 문제가 되지 않을 것이라고 한다.

이것이 나같이 다주택자에게 현재 정부가 대출을 많이 못받게 하는 상황에서도 충분한 자금을 대출받을 수 있을 지도 궁금한 사항 중에 하나이다.

(5) 건물에 대하여: 

너무 크지 않은 내가/애들이/거주인들이 살고 싶은 국민주택 규모의 2베드룸이나 3베드룸 규모의 국민주택 규모에 적합한 각 세대를 만족하면서 주 임대고객을 집에서 가까운 세브란스병원의 간호사들이나 인턴들, 그리고 신촌에 대학가는 자제들을 둔 지방 가족들로 생각해서 오래 되도 살기 좋고 관리가 쉬운 독립적이고 테라스 등이 있는 빌라라고 말할 수 있는 고품위 다세대주택 건물 건축으로 설계 방향을 정했다.

(6) 결론: 

결론적으로 (3A안)을 택해서 올해는 약 3개월에 거쳐서 설계를 한 후에 내년 초에 건축자금 대출과, 증여와 신축에 관련된 허가를 받고 건축주 직영 체제로 신축에 들어간다고 생각해본다.

상담료는 본격적으로 증여 및 건축을 할 때 내기로 했지만, 300만원이 꼭 비싼 것이 아닐 수도 있겠다는 생각이 들었다.

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민간임대주택에 관한 특별법 

4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가